Calculadora de Extinción de Condominio
Calcula cuánto cuesta una extinción de condominio y cuánto ahorras frente a una compraventa normal. Ideal para divorcios, herencias y separaciones de pareja.
La otra parte tiene el 50%
Pon 0 si no hay hipoteca
Para estimar la plusvalía municipal
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio es un procedimiento legal mediante el cual se disuelve la copropiedad de un bien inmueble. Cuando un inmueble pertenece a varias personas y una de ellas quiere quedarse con la totalidad, la extinción de condominio es la forma más habitual y fiscalmente ventajosa de hacerlo.
En lugar de realizar una compraventa (que tributaría por ITP), la extinción de condominio tributa por AJD (Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo es significativamente menor en todas las comunidades autónomas.
¿Cuándo se usa la extinción de condominio?
Los casos más frecuentes son:
- Divorcio o separación: Uno de los cónyuges se queda con la vivienda familiar compensando al otro.
- Herencia: Varios herederos reciben un inmueble y uno quiere quedárselo.
- Pareja no casada: Compraron una vivienda juntos y uno quiere quedársela.
- Hermanos copropietarios: Heredaron un piso y uno quiere la propiedad completa.
Ventaja fiscal: AJD vs ITP
La gran ventaja de la extinción de condominio es fiscal. Veamos un ejemplo con una vivienda de 250.000€ al 50% en Madrid:
- Extinción de condominio: AJD al 0.75% sobre 250.000€ = 1.875€
- Compraventa del 50%: ITP al 6% sobre 125.000€ = 7.500€
- Ahorro: 5.625€
En comunidades con ITP más alto (Cataluña al 10%), el ahorro es aún mayor. Importante: La base imponible del AJD en la extinción de condominio es el valor total del inmueble, no solo la parte que adquieres.
¿Cómo funciona si hay hipoteca?
Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, el proceso incluye un paso adicional:
- El copropietario que se queda debe asumir la totalidad de la hipoteca.
- El banco debe aprobar la operación (estudio de solvencia).
- Se formaliza una novación de la hipoteca para liberar al copropietario que sale.
- La compensación se calcula sobre el valor neto: valor de la parte del otro menos su parte de la hipoteca.
Si el banco no acepta liberar al copropietario que sale, la operación se complica. En ese caso, puede ser necesario refinanciar la hipoteca.
Gastos de la extinción de condominio
- AJD: Entre 0.5% y 1.5% del valor del inmueble según la CCAA
- Notaría: Según arancel oficial (400-800€ para viviendas de valor medio)
- Registro de la Propiedad: Según arancel (200-400€)
- Gestoría: 300-500€ por la tramitación
- Plusvalía municipal: Impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo. Varía mucho según municipio y años de propiedad.
El proceso paso a paso
- Acuerdo entre las partes: Pactar quién se queda y por cuánto.
- Consultar con el banco: Si hay hipoteca, verificar que acepta la operación.
- Escritura ante notario: Formalizar la extinción de condominio.
- Liquidar impuestos: Pagar el AJD y la plusvalía municipal.
- Inscribir en el Registro: Registrar el cambio de titularidad.
Extinción de condominio en divorcio
En caso de divorcio, la extinción de condominio es la opción más habitual para resolver la propiedad de la vivienda. Se puede incluir en el convenio regulador (divorcio de mutuo acuerdo) o resolverse por sentencia judicial.
Cuando se hace dentro del convenio regulador, algunos juristas defienden que está exenta de AJD, aunque este punto es controvertido y depende de la interpretación de cada comunidad autónoma. Consulta con un abogado.
Herramientas relacionadas
- Calculadora de gastos de compra — para nuevas adquisiciones
- Simulador de hipoteca — si necesitas refinanciar
- Simulador de subrogación — cambiar de banco la hipoteca
- Calculadora de amortización — amortizar anticipadamente
Preguntas frecuentes
¿Qué es la extinción de condominio?
Es un procedimiento legal por el cual uno de los copropietarios adquiere la totalidad del inmueble, compensando económicamente al otro. Es habitual en divorcios, herencias y separaciones de pareja.
¿Cuánto se paga de impuestos?
Se paga AJD (0.5%-1.5% según CCAA), mucho menos que el ITP de una compraventa (4%-10%).
¿Cuál es la ventaja fiscal?
Para una vivienda de 250.000€ al 50% en Madrid: 1.875€ de AJD vs 7.500€ de ITP. Un ahorro de 5.625€.
¿Cuándo se puede hacer?
Cuando un bien es propiedad de varias personas y una quiere quedarse con todo: divorcios, herencias, parejas, hermanos copropietarios.
¿Se puede hacer con hipoteca?
Sí, pero el banco debe aceptar liberar al copropietario que sale. Se hará un nuevo estudio de solvencia.
¿Cuánto cuesta el notario?
Sigue el arancel oficial: 400-700€ para viviendas de valor medio. Más registro (200-400€) y gestoría (300-500€).