Glosario Hipotecario A-Z
Todos los términos que necesitas conocer antes de firmar tu hipoteca.
A
Amortización
Devolución progresiva del capital prestado. Puede ser ordinaria (cuotas mensuales) o anticipada (aportaciones extra para reducir deuda). La amortización anticipada permite reducir cuota o plazo.
→ Ver herramienta relacionadaAmortización anticipada
Pago extra que reduces del capital pendiente de tu hipoteca. Puedes elegir entre reducir cuota mensual o acortar plazo. Generalmente, reducir plazo ahorra más intereses a largo plazo.
→ Ver herramienta relacionadaAval
Garantía personal de un tercero (avalista) que se compromete a pagar la hipoteca si el titular no puede. El avalista responde con su patrimonio. El aval ICO para jóvenes es una garantía pública.
→ Ver herramienta relacionadaC
Capital
Cantidad de dinero que el banco te presta (el principal del préstamo). No incluye intereses ni comisiones. Es la base sobre la que se calculan los intereses.
Carencia
Período en el que solo pagas intereses, sin amortizar capital. Reduce la cuota temporalmente pero alarga el coste total. Se puede negociar al inicio de la hipoteca o en momentos de dificultad.
Cláusula suelo
Límite mínimo al tipo de interés de una hipoteca variable. Aunque el euribor baje, tu tipo no baja de ese suelo. Declarada abusiva por los tribunales cuando no fue transparente.
→ Ver herramienta relacionadaComisión
Cobro del banco por distintos conceptos: apertura, amortización anticipada, subrogación, novación, etc. La Ley Hipotecaria 2019 limita las comisiones de amortización anticipada y subrogación.
Cuota
Pago mensual que haces al banco. Incluye parte de capital (devolución del préstamo) y parte de intereses. En sistema francés, la cuota es constante pero la proporción capital/intereses cambia.
→ Ver herramienta relacionadaD
Diferencial
Porcentaje que el banco suma al euribor para calcular el tipo de interés de tu hipoteca variable. Ejemplo: euribor 2,2% + diferencial 0,99% = tipo 3,19%. Es fijo durante toda la vida del préstamo.
E
Escritura
Documento público firmado ante notario que formaliza la compraventa y/o la hipoteca. La escritura de compraventa transfiere la propiedad; la de hipoteca constituye la garantía a favor del banco.
Euribor
Euro Interbank Offered Rate. Tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. El euribor a 12 meses es el índice de referencia más usado para hipotecas variables en España.
→ Ver herramienta relacionadaF
FEIN
Ficha Europea de Información Normalizada. Documento obligatorio que el banco debe entregar con todas las condiciones de tu hipoteca al menos 10 días antes de la firma. Es vinculante para el banco.
→ Ver herramienta relacionadaFiAE
Ficha de Advertencias Estandarizadas. Complementa a la FEIN con información sobre riesgos específicos de tu hipoteca: cláusulas de vencimiento anticipado, tipo variable, suelo/techo, etc.
Fiador
Persona que garantiza el pago de la hipoteca. Similar al avalista, pero con matices legales. El fiador puede exigir que el banco intente cobrar primero al titular (beneficio de excusión).
G
Gastos de hipoteca
Costes asociados a la compra con hipoteca: notaría, registro, tasación, ITP o IVA+AJD, gestoría. Desde 2019, el banco paga la mayoría de gastos de la hipoteca; el comprador paga los de la compraventa.
→ Ver herramienta relacionadaH
Hipoteca
Préstamo a largo plazo garantizado con un inmueble. Si no pagas, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la vivienda. Es el producto financiero más importante para la mayoría de familias.
Hipoteca fija
Hipoteca con tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo. La cuota no cambia nunca. Mayor seguridad, pero generalmente más cara que la variable si los tipos son bajos.
→ Ver herramienta relacionadaHipoteca mixta
Combinación: un período inicial a tipo fijo (3-10 años) y después pasa a tipo variable (euribor + diferencial). Punto intermedio entre seguridad y ahorro potencial.
→ Ver herramienta relacionadaHipoteca variable
Hipoteca cuyo tipo de interés se revisa periódicamente (generalmente cada 6 o 12 meses) según el euribor. La cuota sube y baja con el euribor.
→ Ver herramienta relacionadaI
IRPH
Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Alternativa al euribor, históricamente más alto. Muy polémico: miles de afectados han reclamado por considerarlo abusivo.
→ Ver herramienta relacionadaITP
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se paga al comprar vivienda de segunda mano. El tipo varía por CCAA (4-10%). Es el mayor gasto fiscal en la compra.
→ Ver herramienta relacionadaL
LTV (Loan to Value)
Ratio entre el importe de la hipoteca y el valor de tasación del inmueble. Lo habitual es 80% (necesitas el 20% de entrada). Más del 80% implica condiciones peores o seguros adicionales.
N
Novación
Modificación de las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco: cambiar tipo (fija↔variable), plazo, diferencial, etc. Tiene costes (notaría, registro) pero menores que una subrogación.
→ Ver herramienta relacionadaNotaría
Profesional que da fe pública de la compraventa y la hipoteca. Los aranceles notariales son fijos (RD 1426/1989) y se calculan por tramos sobre el valor de la operación.
→ Ver herramienta relacionadaP
Plazo
Tiempo total para devolver la hipoteca, normalmente entre 15 y 30 años (máximo 40). Mayor plazo = cuota más baja pero más intereses totales. El Banco de España recomienda no superar los 30 años.
Plusvalía municipal
Impuesto municipal al vender un inmueble. Grava el incremento de valor del suelo. Si vendes con pérdidas, estás exento (STC 182/2021).
→ Ver herramienta relacionadaR
Registro de la Propiedad
Organismo público donde se inscriben las propiedades y sus cargas (hipotecas, embargos). La inscripción de la compraventa confirma que eres el propietario legal.
S
Subrogación
Cambiar tu hipoteca de un banco a otro (subrogación de acreedor) o cambiar el deudor (subrogación de deudor, al comprar una casa con hipoteca existente). La de acreedor permite mejorar condiciones.
→ Ver herramienta relacionadaT
TAE
Tasa Anual Equivalente. Refleja el coste real anual del préstamo, incluyendo TIN, comisiones y productos vinculados. Es el mejor indicador para comparar hipotecas.
→ Ver herramienta relacionadaTabla de amortización
Cuadro que muestra mes a mes el desglose de cada cuota: intereses, capital amortizado y capital pendiente. Fundamental para planificar tu hipoteca.
→ Ver herramienta relacionadaTasación
Valoración oficial del inmueble realizada por una tasadora homologada por el Banco de España. El banco presta como máximo el 80% del valor de tasación (no del precio de compra). Coste: 250-500€.
TIN
Tipo de Interés Nominal. El porcentaje de interés "puro" del préstamo, sin incluir comisiones ni vinculaciones. No es suficiente para comparar hipotecas: usa la TAE.
→ Ver herramienta relacionadaTipo fijo
Tipo de interés que no cambia durante toda la vida del préstamo. La cuota es siempre la misma. Más caro inicialmente que el variable, pero sin riesgo de subidas.
Tipo variable
Tipo de interés que se revisa periódicamente según un índice de referencia (euribor) más un diferencial. La cuota sube y baja según el mercado.
V
Vinculación
Productos adicionales que el banco te pide para darte un mejor tipo: nómina, seguros, tarjetas, plan de pensiones. Desde 2019, el banco no puede obligarte, pero puede ofrecer un tipo peor sin vinculaciones.
→ Ver herramienta relacionada¿Por qué necesitas un glosario hipotecario?
El mundo de las hipotecas está lleno de tecnicismos que pueden confundir a cualquiera. Conocer la diferencia entre TIN y TAE, entender qué son las vinculaciones o saber qué dice la FEIN puede ahorrarte miles de euros.
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