Calculadora de Plusvalía Municipal
Calcula el impuesto de plusvalía al vender tu vivienda. Compara método real y objetivo.
Aparece en el recibo del IBI (valor suelo, no total)
Máximo legal: 30%. Consulta el de tu municipio.
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que cobran los ayuntamientos cuando transmites un inmueble urbano (venta, herencia, donación). Grava el supuesto incremento de valor del suelo desde que lo adquiriste.
Dos métodos de cálculo
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, existen dos métodos y puedes elegir el que te resulte más favorable:
Método objetivo
Se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de posesión (fijado por el gobierno y actualizado anualmente). Luego se aplica el tipo impositivo del municipio (máximo 30%).
Método real
Se calcula sobre la ganancia real obtenida (precio de venta - precio de compra), aplicando la proporción que el suelo representa sobre el valor total del inmueble. Es más favorable cuando la ganancia real es pequeña.
Exención por venta con pérdidas
La sentencia del Tribunal Constitucional STC 182/2021 estableció que no se puede cobrar plusvalía cuando no hay ganancia. Si vendes por un precio inferior o igual al de compra, estás exento. Debes acreditarlo presentando las escrituras.
Plazos y presentación
- Venta: 30 días hábiles desde la escritura
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6)
- Dónde: Ayuntamiento donde está el inmueble
No olvides incluir la plusvalía en tus cálculos de gastos al vender. Consulta también el ITP para el comprador, los gastos de notaría y usa nuestro simulador si vas a comprar otra vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal?
Un impuesto municipal que grava el incremento de valor del suelo urbano al vender, heredar o donar un inmueble.
¿Tengo que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Desde la sentencia del TC de 2021, si vendes por menos de lo que compraste, estás exento.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar?
30 días hábiles desde la venta (6 meses en herencias).
¿Puedo elegir método de cálculo?
Sí. Puedes elegir entre método objetivo y método real, el que te resulte más favorable.