Rehipotecar Vivienda: Guía Completa 2026
Qué es, cuánto puedes obtener, proceso, costes y diferencia con segunda hipoteca.
¿Cuánto podrías obtener al rehipotecar?
¿Qué es rehipotecar una vivienda?
Rehipotecar significa obtener financiación adicional utilizando como garantía una vivienda que ya tiene hipoteca. En la práctica, hay dos formas de hacerlo:
- Ampliar la hipoteca actual (novación modificativa): pides a tu banco que aumente el capital del préstamo
- Cancelar y abrir nueva: cancelas tu hipoteca actual y firmas una nueva por un importe mayor
En ambos casos, el banco te presta más dinero del que actualmente debes, y tú recibes la diferencia en efectivo.
¿Cuánto puedo obtener al rehipotecar?
La fórmula es sencilla:
Capital disponible = (80% × valor tasación) − hipoteca pendiente
Los bancos raramente financian más del 80% del valor de tasación. Ejemplo:
- Vivienda tasada en 350.000€
- Hipoteca pendiente: 120.000€
- Máximo financiable: 350.000 × 0,80 = 280.000€
- Capital disponible: 280.000 − 120.000 = 160.000€
¿Cuándo conviene rehipotecar?
- Reforma importante de la vivienda: una reforma integral puede costar 40.000-100.000€, y el tipo hipotecario (2-3%) es mucho mejor que un préstamo personal (6-10%)
- Compra de otro inmueble: usar el capital como entrada para una segunda vivienda
- Inversión en negocio: financiar un proyecto empresarial con tipo hipotecario
- Consolidación de deudas: agrupar préstamos personales, tarjetas, etc. en una sola cuota más baja
- Tu vivienda se ha revalorizado mucho: si compraste por 200.000€ y ahora vale 350.000€, tienes mucho margen
¿Cuándo NO conviene rehipotecar?
- Para gastos corrientes: si necesitas dinero para llegar a fin de mes, tienes un problema de presupuesto, no de financiación
- Si te queda poco plazo de hipoteca: ampliar plazo para obtener capital puede salirte muy caro en intereses totales
- Si el importe es pequeño (<15.000€): los gastos de rehipotecar no compensan; mejor un préstamo personal
- Si tu vivienda no se ha revalorizado: si debes el 75% del valor actual, no hay margen
Costes de rehipotecar una vivienda
| Concepto | Coste orientativo | Quién paga |
|---|---|---|
| Tasación | 300 - 500€ | Cliente |
| Notaría | 600 - 1.000€ | Banco (si es nueva hipoteca) |
| Registro | 300 - 600€ | Banco (si es nueva hipoteca) |
| Gestoría | 300 - 400€ | Banco |
| AJD (si es ampliación) | 0,5 - 1,5% del nuevo capital | Cliente |
| Comisión bancaria | 0 - 1% del capital ampliado | Cliente |
Rehipotecar vs segunda hipoteca vs préstamo personal
| Aspecto | Rehipotecar | Segunda hipoteca | Préstamo personal |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | 2 - 3% | 3 - 6% | 6 - 12% |
| Importe máximo | Alto (según valor vivienda) | Medio | Bajo (hasta ~60.000€) |
| Plazo | Hasta 30 años | Hasta 20 años | Hasta 8-10 años |
| Gastos iniciales | 2.000 - 6.000€ | 3.000 - 8.000€ | 0 - 300€ |
| Garantía | La vivienda | La vivienda | Personal |
Proceso para rehipotecar paso a paso
- Evalúa tu situación: consulta hipoteca pendiente, valor estimado de tu vivienda y cuánto necesitas
- Solicita tasación: necesitarás una tasación oficial actualizada (300-500€)
- Pide ofertas: contacta con tu banco actual (novación) y con otros bancos
- Compara opciones: ¿ampliar hipoteca actual o cancelar y abrir nueva? Calcula coste total de cada vía
- Aprobación: el banco analiza tu solvencia, ratio de endeudamiento y valor de la garantía
- FEIN y plazo de reflexión: recibes la FEIN con las nuevas condiciones (10 días mínimo)
- Firma ante notario: se formaliza la ampliación o la nueva hipoteca
- Recibes el capital: el banco ingresa la diferencia en tu cuenta
Requisitos para rehipotecar
- Buena capacidad de pago: la nueva cuota no debe superar el 35% de tus ingresos netos
- Historial crediticio limpio: sin impagos ni en ASNEF/RAI
- Valor suficiente de la vivienda: que el 80% del valor cubra la deuda actual + lo nuevo
- Empleo estable: contrato indefinido con antigüedad, o funcionario
- Ratio de endeudamiento: todas tus deudas (hipoteca + lo nuevo) no deben superar el 35-40% de ingresos
Preguntas frecuentes sobre rehipotecar
¿Qué es rehipotecar una vivienda?
Obtener financiación adicional utilizando tu vivienda como garantía, ampliando la hipoteca actual o contratando una nueva por mayor importe.
¿Cuánto puedo obtener al rehipotecar?
80% del valor de tasación menos la hipoteca pendiente. Si tu vivienda vale 300.000€ y debes 100.000€, puedes obtener hasta 140.000€.
¿Cuándo conviene rehipotecar?
Cuando necesitas una cantidad grande (reforma, inversión) y quieres tipo hipotecario (2-3%) en vez de personal (6-10%). También cuando tu vivienda se ha revalorizado.
¿Cuál es la diferencia entre rehipotecar y una segunda hipoteca?
Rehipotecar modifica/amplía la hipoteca existente. Una segunda hipoteca es un préstamo adicional sobre la misma vivienda, con peores condiciones.
¿Cuáles son los costes de rehipotecar?
Entre 2.000€ y 6.000€: tasación, notaría, registro, gestoría y posible AJD sobre el capital ampliado.
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